Preguntas frecuentes transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

• El contribuyente debe habitar el inmueble de manera efectiva y permanente dentro de un plazo de doce meses a partir de la fecha de compra.
• Para no perder la condición de "vivienda habitual" esta debe ser la residencia del contribuyente durante un periodo continuo de al menos tres años.  En el supuesto de familias numerosas la vivienda adquirida no pierde la condición de habitual por el hecho de transmitirse antes del plazo de tres años.
• Se puede justificar el cambio de domicilio a pesar de no haber cumplido con el plazo de tres años en situaciones excepcionales como el fallecimiento del contribuyente o cambios significativos en la vida personal o laboral (matrimonio, separación, un traslado laboral o la obtención de un primer empleo), . Estas circunstancias son consideradas válidas y se entenderá que la vivienda transmitida tuvo condición de "habitual".
• También se considera a la vivienda habitual y pueden aplicarse las bonificaciones siempre se adquieran conjuntamente con la vivienda:
  • Plazas de garaje, con un máximo de dos.
  • Trastero.

Artículo 121-4.2 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón: se hace referencia a la normativa de IRPF anterior al 31/12/2012 para definir el concepto de vivienda habitual.

Por “domicilio” de una persona física se entenderá la dirección inscrita en el censo de población o en un registro similar o la dirección indicada por esa persona a las autoridades fiscales, a menos que existan pruebas de que dicha dirección no se ajusta a la realidad.

Es obligatorio informar a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) de cualquier cambio de residencia.

• Se puede realizar a través de la propia declaración de la renta (IRPF), indicando cual es tu nueva residencia fiscal.
• O rellenando el Modelo 030: Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales.

La bonificación siempre es para la adquisición de la vivienda, nunca para el préstamo hipotecario que se solicita para adquirirla.

Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales:

• Bonificación del 50 % de la cuota íntegra del impuesto (artículo 121-5 Texto refundido tributos cedidos)

Si la compra está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega. Vivienda nueva):

• Bonificación del 60% de la cuota íntegra del impuesto (artículo 122-3 Texto refundido tributos cedidos)

Requisitos que hay que cumplir simultáneamente:

• Que en el momento de la compra el comprador tenga la consideración legal de miembro de una familia numerosa y destine el inmueble adquirido a constituir la vivienda habitual de su familia.
• Si tenía otra vivienda habitual, tiene que venderla dentro del plazo comprendido entre los dos años anteriores y los cuatro años posteriores a la fecha de la compra de la nueva, salvo que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y se una físicamente en el plazo indicado para formar una única vivienda.
  • La vivienda transmitida no pierde la condición de habitual por el hecho de transmitirse antes del plazo de tres años.
  • Si la vivienda anterior la va a alquilar, no la va a vender, no podrá aplicarse la bonificación en la cuota. 
  • Cuando se incumpla este requisito y no se realice la venta en el plazo máximo establecido, el sujeto pasivo vendrá obligado a pagar el impuesto dejado de ingresar y los correspondientes intereses de demora.
• Que la superficie útil de la nueva vivienda adquirida sea superior en más de un 10 por 100 a la superficie útil de la anterior vivienda habitual de la familia.
• Que la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro menos el mínimo del contribuyente y el mínimo por descendientes, de todas las personas que vayan a habitar la vivienda, de la última declaración de renta presentada (IRPF), no exceda de 35.000 euros. Esta cantidad se incrementará en 6.000 euros por cada hijo que exceda del número de hijos que la legislación vigente exige, como mínimo, para alcanzar la condición legal de familia numerosa.

Recuerda: Para poder beneficiarte de estas bonificaciones hay que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compra y hacer constar el beneficio (artículo 212-1 del Texto refundido de tributos cedidos).

Régimen Especial de Fiscalidad Diferenciada del Medio Rural de Aragón

La bonificación siempre es para la adquisición de la vivienda, nunca para el préstamo hipotecario que se solicita para adquirirla.

Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales:

• Bonificación del 60 % de la cuota íntegra del impuesto (artículo 160-3.1 del Texto refundido de tributos cedidos)

Si la compra está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega. Vivienda nueva):

• Bonificación del 70% de la cuota íntegra del impuesto (artículo 160-3.3 del Texto refundido de tributos cedidos)

Requisitos que hay que cumplir simultáneamente para poder beneficiarte de las bonificaciones. Consulta la pregunta anterior.

Requisitos que hay que cumplir:

• La vivienda adquirida tiene que tener la condición de vivienda habitual (ver pregunta 1).
• El valor real de los inmuebles no puede ser superior a 100.000 euros, incluido garaje y trastero.
• Las bonificaciones anteriores son compatibles entre sí, es decir un mismo contribuyente puede aplicarse menor de 35, discapacidad y violencia siempre que cumpla con los requisitos de cada colectivo.

1. Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 121-4 del Texto refundido de tributos cedidos): Vivienda de segunda mano.

• Para las personas físicas menores de 35 años:
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.
• Para las personas con discapacidad igual o superior al 65 por 100
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.
• Para mujeres víctimas de violencia de género (aquellas que cuenten con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme por este motivo)
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.

2. Si la compra está sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados (artículo 122-10 del Texto refundido de tributos cedidos). Compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega /vivienda nueva.

• Para las personas físicas menores de 35 años:
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.
• Para las personas con discapacidad igual o superior al 65 por 100:
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.
• Para mujeres víctimas de violencia de género (aquellas que cuenten con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme por este motivo)
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.

Recuerda: Para poder beneficiarte de estas bonificaciones hay que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compra y hacer constar el beneficio (artículo 212-1 del Texto refundido de tributos cedidos).

Los arrendamientos de inmuebles (SIN opción de compra) destinados exclusivamente a ser la vivienda estable y permanente del inquilino están exentos del impuesto, por lo que la cuota a pagar será de CERO euros.  Igualmente estarán también sujetos y exentos los aparcamientos y trasteros que se arrienden conjuntamente con la vivienda.

Si la renta es igual o inferior a 9.000 euros al año:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación, artículo 123-2,3 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos.
• Tendrá una bonificación en la cuota del 100%

Si la renta es mayor de 9.000 euros al año:

• Tiene que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma del contrato o fecha de la escritura.
• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino)
• La cuota a pagar será de CERO euros al estar exento en base al artículo 45.1.B) 26 de la Ley del impuesto.

Cuando hacemos un arrendamiento con opción de compra firmamos dos tipos de contratos:

1. Arrendamiento del inmueble como vivienda
2. Constitución del derecho de opción de compra.

Arrendamiento del inmueble como vivienda

Este arrendamiento está sujeto y exento (cuota a pagar CERO €) al impuesto transmisiones patrimoniales onerosas siempre que:

• El inmueble sea utilizado como vivienda de forma exclusiva, estable y permanente por el inquilino.
• También se podrán incluir los aparcamientos y trasteros que se arrienden junto a la vivienda.

Cuando el alquiler de todo el año es mayor de 9.000 euros:

• Existe la obligación de presentar la autoliquidación y lo tendrá que hacer el arrendatario (el inquilino).
• La cuota a pagar será de CERO euros al estar exento en base al artículo 45.1.B) 26 de la Ley del impuesto.
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la firma del contrato o fecha de la escritura.

Cuando el alquiler de todo el año es igual o inferior a 9.000 euros:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación.
• Si se presenta la autoliquidación tendrá una bonificación en la cuota del 100%.

Recuerda que esto no sería aplicable a los arrendamientos con opción de compra de viviendas nuevas al estar sujetas a IVA y no a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

Constitución del derecho de opción de compra

Cuando la opción se formaliza en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”.
• El obligado tributario será el optante (inquilino).
• La base imponible será el mayor valor entre:
  • El precio dado a la opción de compra
  • El 5% del valor del inmueble (valor que se determinará conforme al artículo 10 de la Ley del impuesto ).
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública.

Cuando la opción se realiza en un contrato privado

• No hay que autoliquidar ningún impuesto.

Cuando el arrendamiento se documenta en escritura pública: 

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”
• El obligado a presentar la autoliquidación es el arrendatario (el inquilino)
• La base imponible es la renta total que el arrendatario debe pagar durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado entre ambas partes.
• La cuota a pagar se calcula aplicando el tipo impositivo general del 1,5% sobre la base imponible.
• El plazo para presentar la autoliquidación del impuesto es de un mes desde la fecha de la escritura.

Cuando el arrendamiento no se documenta en escritura pública:

• No se presentará autoliquidación.

En el arrendamiento con opción existen dos tipos de contratos: 

1. Arrendamiento del inmueble
2. Constitución del derecho de opción de compra.

Arrendamiento del inmueble (locales, naves, oficinas …)

El arrendamiento se documenta en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados.
• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino).
• La base imponible es la renta total que el arrendatario debe pagar durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado entre ambas partes.
• La cuota a pagar se calcula aplicando el tipo impositivo general del 1,5% sobre la base imponible.
• El plazo para presentar la autoliquidación del impuesto es de un mes desde la fecha de la escritura.

El arrendamiento no se realiza en escritura pública: 

• No se presentará autoliquidación.

Constitución del derecho de opción de compra

Cuando la opción se formaliza en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”.
• El obligado tributario será el optante (inquilino).
• La base imponible será el mayor valor entre:
  • El precio dado a la opción de compra
  • El 5% del valor del inmueble (valor que se determinará conforme al artículo 10 de la Ley del impuesto).
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública.

Cuando la opción se realiza en un contrato privado

• No hay que autoliquidar ningún impuesto.

• Tributa por el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por la modalidad de “Transmisiones patrimoniales onerosas”.
• Recuerda que el arrendamiento de un terreno rústico destinado a la explotación agrícola, estará sujeto pero exento de IVA (artículo 7.5 de la Ley del impuesto). 

Obligación de declarar y presentar autoliquidación: 

Renta anual mayor a 9.000 euros:

• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino)
• la base imponible es la renta anual que se paga por el arrendamiento y se multiplica por el número de años que dure el contrato, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado.
• La cuota a pagar será la resultante de aplicar a la base imponible la tarifa establecida en el artículo 12 de la Ley del impuesto.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la firma del contrato de arrendamiento.

Renta anual sea igual o inferior a 9.000 euros:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación.

Calificador de Operaciones Inmobiliarias En esta página de la AEAT podrás conocer cómo tributan las compraventas y arrendamientos de inmuebles. Saber si están sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA) o al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

• Tipos impositivos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: CAPÍTULO II: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos).
• El obligado tributario o sujeto pasivo del impuesto, en todos los casos, será la persona que compra el inmueble.

• El IVA es un impuesto que no está cedido a las Comunidades Autónomas. Cualquier duda sobre la sujeción o no a este impuesto o sobre los requisitos para poder renunciar a la exención deberás consultarlo en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

• La venta realizada por el promotor de la edificación cuando la construcción o rehabilitación del inmueble esté terminada. Se compra directamente a una promotora o constructora y no ha tenido dueños antes.
• Si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, siempre que  las viviendas las adquieran  los propios arrendatarios (inquilinos) será una "primera entrega". Si quienes compran las viviendas son personas distintas entonces será una segunda transmisión de viviendas. 

La compraventa de una vivienda de primera mano (vivienda nueva) está sujeta al impuesto sobre el valor añadido y al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Hay que liquidar los dos impuestos.

En el artículo 20.Uno.22º A) de la Ley del impuesto sobre el valor añadido (IVA) se define lo que se considera primera entrega.

Obligado a declarar y pagar el impuesto

El comprador del inmueble (sujeto pasivo).

El valor del inmueble o base imponible

El valor total de la contraprestación o precio pactado en la compraventa. 

Tipo impositivo, cuota a pagar y plazo de presentación de la autoliquidación

• Tipo impositivo de IVA: 10% (artículo 91.Uno.1. 7º de la Ley del IVA)
• Tipo impositivo de AJD: 1,5% general establecido en el artículo 122.1 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos. 
• Cuota: el tipo impositivo se aplicará sobre el valor del inmueble que se está transmitiendo.
• Plazo es de un mes desde la firma de la escritura de compraventa. 

Recuerda: antes de presentar la autoliquidación comprueba si puedes beneficiarte de alguna bonificación o tipo reducido por el concepto de actos jurídicos documentados. 

• Cuando el inmueble que se transmite no está afecto a ninguna actividad empresarial, profesional o de arrendamiento, es decir, el vendedor no es sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido (IVA).
• La operación se considera una transmisión de bienes inmuebles sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Obligado a declarar y pagar el impuesto

El comprador del inmueble (sujeto pasivo).

El valor del inmueble o base imponible

Se determinará conforme al artículo 10.2 de la Ley del ITP.

1. Inmueble con valor de referencia: será el mayor de entre:
   1. Valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto, cuando se formaliza la compraventa.
   2. Valor declarado.
   3. Precio pactado. 
2. Inmueble sin valor de referencia o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro será el mayor de entre (sin perjuicio de la comprobación administrativa):  
   1. Valor declarado por los interesados.
   2. Precio o contraprestación pactada.
   3. Valor de mercado (precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas).

Tipo impositivo, cuota a pagar y plazo de presentación de la autoliquidación

• Tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos (8% tipo mínimo general).
• Cuota: el tipo impositivo se aplicará sobre el valor del inmueble que se está transmitiendo.
• Plazo es de un mes desde la firma de la escritura de compraventa o desde la firma del contrato privado. 

Recuerda: antes de presentar la autoliquidación comprueba si puedes beneficiarte de alguna bonificación o tipo reducido por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas. 

El préstamo para adquirir una VPO está exento si cumple con los requisitos de superficie y precio, tal como se recoge en el artículo 45.I.B.12 d) del Texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (TPOyAJD).

Primera entrega de una VPO

Artículo 91. Dos.1. 6º de la Ley del IVA.

Impuestos que tienes que autoliquidar:

1. Tipo reducido del 4 por ciento (4%) el impuesto sobre el valor añadido (IVA).
2. Actos jurídicos documentados (AJD): La escritura donde se formaliza la compraventa está exenta de pagar el impuesto (autoliquidación cuota cero) por el artículo 45.I B) 12. c) de la Ley del impuesto TPOyAJD.

Igualmente se aplica el tipo impositivo del 4% a las plazas de garaje (con un máximo de 2) y trasteros que se transmiten en el mismo acto. Las plazas de garaje deben estar situadas en cualquier lugar de la superficie o subsuelo de la parcela en que la edificación y las zonas comunes estén enclavadas (ver pregunta sobre garajes y trasteros); todo anejo que no cumpla los requisitos o que supere el número permitido tributará al 21% de IVA. 

Segunda o ulterior transmisión de una VPO

• La compraventa está sujeta y no exenta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).

• Consulta V3026-14 de la Dirección General de Tributos . Secretaría de Estado de Hacienda. 
• Artículo 91. Uno.1. 7º de la Ley del IVA.

Primera entrega

Impuestos que tienes que autoliquidar:

1. 1,5 % de Actos jurídicos documentados (AJD).
2. Tipo reducido del 10 por ciento (10%) el impuesto sobre el valor añadido (IVA).

siempre y cuando en la transmisión de garajes y trasteros se den las siguientes circunstancias:

• Que se compren conjuntamente con las viviendas.
• Máximo 2 plazas de garaje.
• En la compraventa de trasteros la Ley no fija un máximo para la aplicación del tipo reducido del IVA. Sin embargo, es importante destacar que el tipo reducido solo se aplicará a la entrega de trasteros si se considera que está relacionada directamente con la entrega de la vivienda a la que están vinculados. En caso contrario, no se aplicará.
• Que estén construidas en el subsuelo que ocupa toda la superficie de las zonas comunes de una promoción inmobiliaria, o en la superficie de dichas zonas comunes.

Que entendemos por transmitidas conjuntamente: las plazas de garaje, los trasteros y las viviendas se tienen que entregar al mismo tiempo y en el mismo acto. No importa si la entrega de las viviendas y las plazas de garaje y los trasteros se documenta en una única escritura pública o en escrituras separadas, lo importante es que la transmisión se realice de forma conjunta.

Se aplicará el tipo impositivo del 21% de IVA a la transmisión de las plazas de garaje y trasteros que:

• superan el número de 2 plazas por vivienda; la tercera plaza y siguientes ya no pueden aplicar el tipo reducido de IVA .
• o se encuentran en parcelas distintas con accesos independientes de las viviendas y sin vinculación alguna con éstas;
• o no se transmiten en el mismo acto de la transmisión de la vivienda.

Segunda entrega

• Cuando el inmueble que se transmite no está afecto a ninguna actividad empresarial, profesional o de arrendamiento, es decir, el vendedor no es sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido (IVA).
• La operación se considera una transmisión de bienes inmuebles sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al tipo impositivo mínimo del 8%. Más información en la pregunta anterior (viviendas de segunda mano).

Supuesto importante: un local comercial comprado por un sujeto pasivo del IVA se reforma para la construcción de unos trasteros y/o garajes que van a ser objeto de venta. Es importante saber si la venta de los trasteros y garajes se considera primera entrega o segunda.

• Es primera entrega y por tanto los compradores tributarían por IVA (21%) y AJD (1,5%) si las obras realizadas en el local que se ha transformado en trasteros y/o garajes tienen la consideración de obras de rehabilitación a efectos de la Ley del IVA.
• Es segunda entrega en caso contrario y por tanto los compradores tributarían por TPO al 8% (como mínimo).

Cualquier duda sobre la sujeción o no al IVA deberás consultarlo en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

¿Qué valor tengo que declarar cuando compro una participación indivisa de una garaje que no ha sido divido en Propiedad Horizontal?

El valor que hay que declarar y sobre el que habrá que aplicar el tipo impositivo (artículo 121-1) que corresponda es el valor de la plaza de garaje que se ha transmito y no el valor total de la finca.

Conforme a los criterios de las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 16/05/2006 y 10/01/2008 " en realidad la plaza e espacio que pueda estar asignado en un puesto concreto o puede se intercambiable, necesario para el aparcamiento y maniobrabilidad del un vehículo".

Cuando el transmitente es un empresario, profesional o arrendador y el inmueble que se transmite está afecto a una actividad empresarial, profesional o de arrendamiento. 

La tributación en la compraventa de inmuebles dependerá:

1. De la condición del transmitente y, en su caso, del adquirente.
2. De la naturaleza del inmueble que se transmite
3. De la operación que se realiza.

Entregas sujetas a IVA:

1. Solares o terrenos en los que haya iniciado el proceso de urbanización.
2. Primeras entregas de edificaciones por el promotor (viviendas nuevas ver pregunta correspondiente) en las condiciones establecidas en el artículo 20.Uno.22º A) de la Ley del IVA.
3. Entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, con los requisitos que reglamentariamente se establezcan o que vayan a ser objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística. 

• La entrega estará sujeta a IVA con independencia del destino que el adquirente le de al inmueble.
• La entrega que se formalice en escritura pública tributará por la cuota variable de la modalidad de “actos jurídicos documentados” al tipo impositivo general del 1,5% establecido en el artículo 122-1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos.
• Se aplicará sobre el valor del bien (base imponible) determinado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• Fincas rústicas o terrenos en los que no se haya iniciado el proceso de urbanización
• Segundas entregas de edificaciones (inmuebles de segunda mano)

Dos supuestos:

Adquirente/comprador del inmueble es sujeto pasivo de IVA CON derecho a la deducción total o parcial del IVA

1. Transmisión de los inmuebles CON renuncia a la exención del IVA:
   1. El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad en la que repercuta IVA.
   2. El comprador deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte. Si se destina en exclusiva a una actividad exenta (en la que no se repercute IVA), entonces no será posible hacer la renuncia y la venta tributará necesariamente por transmisiones patrimoniales onerosas.
   3. Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA y, en tanto se formalice en escritura pública, tributará por la cuota variable de actos jurídicos documentados, al tipo impositivo ampliado del 2% conforme al artículo 122-2 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón.
   4. El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
2. Transmisión de los inmuebles SIN renuncia a la exención del IVA:
   1. Cuando cumpliendo todos los requisitos para poder renunciar a la exención del IVA se opta por no renunciar a la exención del IVA.
   2.  La compraventa quedaría sujeta a la modalidad de “Transmisiones patrimoniales onerosas”.
   3. La cuota a pagar será el resultado de aplicar el tipo impositivo reducido del 3% recogido en el artículo 121-3 del Decreto Legislativo 1/2005.
   4. El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto.

Adquirente/comprador del inmueble es sujeto pasivo de IVA SIN derecho a la deducción total o parcial del IVA

• Implica que todas las operaciones que realiza el adquirente no dan derecho a la deducción de las cuotas de IVA soportadas y, por lo tanto, no podrá solicitar la renuncia a la exención del IVA al realizar operaciones exentas en el ámbito interno.
• Tributará por transmisiones patrimoniales onerosas al tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 del Decreto Legislativo 1/2005. (8% mínimo)
• El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto.

¿Cómo se realiza la renuncia?

• La entrega del inmueble ha de estar exenta de IVA y sujeta a transmisiones patrimoniales al amparo de lo previsto en artículo 7.5 de la LITPAJD.
• La Ley del IVA permite la renuncia a la exención del IVA, de manera que la operación tributará por IVA y actos jurídicos documentados.
• No tributará por transmisiones patrimoniales onerosas.

¿Cuáles son esos requisitos?

Los requisitos se han de cumplir todos y cada uno, si falta alguno de ellos no podrá renunciar a la exención del IVA.

El transmitente: 

• Tiene que ser sujeto pasivo de IVA.
• Tiene que comunicar al adquirente la renuncia a la exención del IVA de manera fehaciente. Pueden realizar estas comunicaciones en la escritura de compraventa (artículo 20.Dos LIVA)

El adquirente:

• Tiene que sujeto pasivo de IVA.
• A de actuar como empresario o profesional.
• Tiene que tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.

Observaciones:

• El obligado tributario o sujeto pasivo del impuesto, en todos los casos, será el adquirente del inmueble.

• Cualquier duda sobre la sujeción o no al IVA o sobre los requisitos para poder renunciar a la exención deberás consultarla en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

Conforme al artículo. 7.5 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (LITPAJD) las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional (página de la AEAT con toda la información), cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no esté sujeta al IVA, tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas al tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón (8% como mínimo) y que se aplicará sobre el valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la LITPAJD. 

• El traspaso de un negocio o rama de actividad que constituya una unidad económica autónoma, es una operación no sujeta a IVA, tal y como se recoge en el artículo 7.1 de la Ley 37/1992, del IVA.
• En general tampoco está sujeto al impuesto de transmisiones, al ser operaciones realizadas por empresarios o profesionales (artículo 7.5 de la LITPAJD), a no ser que se incluyan en el mismo un bien inmueble o vehículos

Transmisión SIN inmuebles

1. Si se realiza en documento público: 

• Al estar la operación recogida en escritura pública y ser inscribible y valuable estará sujeta a la cuota variable de actos jurídicos documentados.
• El obligado tributario será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
• La base imponible será el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación deberá presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública

2. Si se realiza en documento privado: No estará sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Transmisión CON inmuebles

Tanto si se realiza escritura pública como en documento privado, la transmisión de inmuebles tributará por transmisiones patrimoniales. 

Conforme al artículo. 7.5 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (LITPAJD) las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional (página de la AEAT con toda la información), cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no esté sujeta al IVA, tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas al tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón (8% como mínimo) y que se aplicará sobre el valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la LITPAJD. 

Si al firmar una escritura de compraventa de un inmueble en la que el comprador y el vendedor acuerdan que se pagará una parte del precio de forma aplazada, es conveniente pactar una condición resolutoria para garantizar el cobro del importe aplazado, así las partes condicionan la venta a que se pague totalmente la cantidad aplazada.

Cómo tributa la constitución de la condición

Dependerá de la condición del que constituye la condición resolutoria (normalmente es el comprador el que constituye la condición resolutoria a favor del vendedor)

La condición resolutoria la constituye un particular:

• Sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas.
• Tipo impositivo del 1%
• Excepción: Si se trata de una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, la condición resolutoria tributará por actos jurídicos documentados al tipo impositivo del 1,5%.

La condición resolutoria la constituye un sujeto pasivo de IVA:

• Sujeta a actos jurídicos documentados.
• Tipo impositivo del 1,5%

Notas comunes a los dos supuestos:

• El plazo para presentar la autoliquidación es un mes desde la fecha de la escritura pública o del documento privado.
• El obligado tributario será normalmente el vendedor y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
• La base imponible será la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, comprendiendo el precio aplazado más en su caso intereses y costas.

Cuando el comprador acabe de pagar todas las cantidades aplazadas es conveniente que se cancele la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, así la finca quedará libre de esa carga. 

Cancelación de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en escritura pública:

• Estará sujeto al impuesto sobre actos jurídicos documentado.
• El obligado tributario será el que solicite y esté interesado en la cancelación (generalmente el comprador y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan).
• La base imponible o importe a declarar será la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, comprendiendo el precio aplazado más en su caso intereses y costas.
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• El plazo para presentar la autoliquidación es un mes desde la fecha de la escritura pública. 

Cancelación de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en instancia privada:

Puede darse el caso que cuando se realiza la compraventa y se constituye la condición resolutoria se acuerde expresamente que  se podrá cancelar por el transcurso de un determinado plazo a contar desde el vencimiento de la obligación de pago aplazado. En este caso, se podrá cancelar con una instancia firmada por el comprador. De este modo bastará con que la firma de la instancia se legitime notarialmente para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al formalizarse la cancelación de la condición resolutoria en un documento privado no se tendrá que pagar el Impuesto de actos jurídicos documentados.

• No está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. 

Si el préstamo te lo concede un empresario o profesional (Bancos, Cajas de ahorro y prestamistas habituales) en ejercicio de su actividad económica:

• Sujeto y exento al impuesto sobre el valor añadido (no paga IVA).
• Si se realiza en escritura pública tributa por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) al tipo impositivo del 1,5 %.
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe total garantizado por la hipoteca (principal + intereses + costas + otros).
• El sujeto pasivo u obligado tributario es quien concede el préstamo y  es el que tiene la obligación de presentar la autoliquidación.
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la fecha de la escritura de constitución.

Si el préstamo te lo concede un particular y no actúa como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad

• El préstamo y la hipoteca se constituyen simultáneamente, entonces la operación tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales pero una operación sujeta y exenta de pago (aunque se realice en escritura pública).
• Quien recibe el préstamo tiene la obligación de presentar la autoliquidación con cuota cero.
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe total garantizado por la hipoteca (principal + intereses + costas + otros).
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la fecha del documento de constitución.

• Ampliar el capital de un préstamo hipotecario es una operación sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados.
• El obligado tributario es el prestamista (entidad que concede el préstamo).
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe de la nueva responsabilidad hipotecaria , es decir, el capital ampliado más los intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos (artículo 30.1 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados).
• Tipo general de 1,5%.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de ampliación del préstamo hipotecario.

Qué es la subrogación

La subrogación permite modificar las partes han contratado un préstamo bancario.

• Subrogación de hipoteca con cambio de deudor: Se modifica el titular del préstamo hipotecario. Esta forma de subrogar la hipoteca es la habitual cuando se adquiere una casa que ya está hipotecada.
• Subrogación de hipoteca con cambio de acreedor: Consiste, básicamente, en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro.

Cómo tributa

1. La escritura subrogación del préstamo hipotecario en donde sólo se modifica una de las partes:

• Sujeta y exenta al impuesto sobre actos jurídicos documentados  (artículo 9 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo , sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios).
• Aunque el hecho imponible resulte sujeto y exento (cuota cero, no paga)  existe la obligación de presentar la autoliquidación.
• El obligado tributario es el prestamista.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de subrogación del préstamo hipotecario.

2. La escritura subrogación del préstamo hipotecario con ampliación de capital del préstamo inicial.

• Tributa por el impuesto sobre actos jurídicos documentados,
• El sujeto pasivo será el prestamista, artículo 29 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
• La base imponible estará compuesta, por el importe de la obligación o capital garantizado de la parte ampliada, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos (artículo 30.1 de la Ley del impuesto).
• Tipo general del 1,5%. 
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de subrogación del préstamo hipotecario.

La novación de un préstamo es un proceso que permite modificar las condiciones originales de tu préstamo hipotecario en una fecha posterior a la de la firma de la escritura pública inicial. Dicho de otra forma, consiste en renegociar con el banco la hipoteca que ya tienes contratada.

La escritura de novación del préstamo hipotecario en donde sólo se modifica el plazo del préstamo o el tipo de interés inicialmente pactado o ambas a la vez está sujeta y exenta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (artículo 9 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios).

• Aunque el hecho imponible resulte sujeto y exento (cuota cero, no paga) existe la obligación de presentar la autoliquidación.
• El obligado tributario es el prestamista.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de novación del préstamo hipotecario.

Dos personas físicas compran un inmueble al el 50 por 100 cada una y solicitan un préstamo hipotecario para financiar la compra. Pasado un tiempo deciden disolver el condominio sobre el inmueble y se lo queda una de ellas. En cuanto al préstamo hipotecario y, con el visto bueno de la entidad financiera, la persona que se queda el 100% del piso también se queda con el 100% del préstamo hipotecario , por lo que se ha novado la escritura del préstamo hipotecario liberando de la deuda al otra comunera.

Nuevo criterio del Tribunal Supremo, establecido en la sentencia 521-20 de 20 de mayo: la escritura que documenta la liberación de codeudores de un préstamo con garantía hipotecaria con ocasión de la disolución del condominio sobre un inmueble está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados.

• El sujeto pasivo será el titular del bien al que consiente liberar a la otra parte de la responsabilidad del préstamo.
• La base imponible será la parte de la responsabilidad hipotecaria, es decir, el capital más intereses y cualquier otro concepto que se incluya en la misma (como costas u otros).
• Tipo general del 1,5%. 
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de novación con liberación deudor del préstamo hipotecario inicial.

Consulta vinculantes: V0027-23 y V0051-23

Quién constituye la fianza

1. Fiador NO sujeto pasivo del IVA (NI empresario NI profesional en el ejercicio de su actividad):
   • Hecho imponible sujeto a Transmisiones patrimoniales.
   • Tipo impositivo del 1 por 100 (1%)
   • Base imponible: la totalidad del importe que se garantice.
2. Fiador o avalista sujeto pasivo del IVA (empresario o profesional) en el ejercicio de su actividad:
   • Hecho imponible sujeto y exento de IVA (Ley del IVA artículo 20.uno.18 f), por tanto NO está sujeto a transmisiones patrimoniales,
   • No sujeto actos jurídicos documentados porque las fianzas NO son inscribibles en el Registro.
   • No paga por ningún concepto.

Cómo y cuándo se constituye la fianza 

1. Constitución de la fianza de forma simultánea (a la vez) a la contratación del préstamo:
   1. En este supuesto no tributa independientemente de quién la constituya.
   2. Artículo 25 del Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Tributación del préstamo con garantía.
2. Cuando se contrata el préstamo se hace constar que en un futuro se constituirá un aval o fianza  de una manera concreta y especificando todos los detalles que tendrá: 
   1. En este supuesto tampoco no tributa.
3. Si la constitución de la fianza NO se realiza de manera simultánea a la constitución del préstamo y tampoco está prevista: En este supuesto tendremos que tener en cuenta si el fiador o avalista es un particular o un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad (sujeto pasivo del IVA):
   1. Fiador NO sujeto pasivo del IVA: sujeto a transmisiones patrimoniales al tipo impositivo del 1%.
   2. Fiador o avalista sujeto pasivo del IVA: sujeto y exento de IVA y tampoco está sujeto a actos jurídicos documentados.

Recuerda:

• Las fianzas no son inscribibles en el Registro, no tributan por actos jurídicos documentados. 
• En caso de que la fianza se realice por varios fiadores, hay solamente una fianza y no varias. 
• Si coinciden fiadores sujetos pasivos del IVA y otros que no lo son, tributará sólo por transmisiones patrimoniales la parte de la base imponible de la fianza otorgada por los NO sujetos pasivos del IVA
• ¿Dónde deben tributar las fianzas que garantizan un préstamo? La Dirección General de Tributos sostiene que es el domicilio del acreedor.

Si se constituye la fianza en el momento que se realiza una novación de un préstamo.

• Se entiende que la fianza no es simultánea a la constitución del préstamo y tributa por el saldo pendiente de amortizar o el importe afianzado. 
• Novación con ampliación de capital: la fianza no es simultánea a la constitución del préstamo inicial, que es novado, pero sí a la ampliación de préstamo, por lo que tributa por el saldo inicial pendiente pero no del ampliado ya que la fianza es simultánea a la ampliación de capital.
• Novación con o sin ampliación en que se reitera la fianza inicial: la fianza ya estaba constituida en el préstamo inicial, por tanto, la reiteración no tributa.

Recuerda:

• Las fianzas tributan por transmisiones patrimoniales al tipo del 1% cuando los fiadores/avalistas NO son sujetos pasivos del IVA.
• Las fianzas no son inscribibles en el Registro, no tributan por actos jurídicos documentados. 
• En caso de que la fianza se realice por varios fiadores, hay solamente una fianza y no varias. 
• Si coinciden fiadores sujetos pasivos del IVA y otros que no lo son, tributará sólo por transmisiones patrimoniales la parte de la base imponible de la fianza otorgada por los NO sujetos pasivos del IVA
• ¿Dónde deben tributar las fianzas que garantizan un préstamo? La Dirección General de Tributos sostiene que es el domicilio del acreedor.